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发布时间：Mon, 28 Apr 2025 00:00:00 GMT
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房地产行业研究：住房消费扩大内需，政治局指明政策方向
摘要
本周 A 股地产下跌，而港股地产和物业均上涨。中央政治局会议强调了 住房消费对扩大内需的重要性，并指明了未来房地产政策方向。会议提出**“加紧实施更加积极有为的宏观政策”，“增强消费对经济增长的拉动作用”**。我们认为 5-6 月有望迎来新一轮地产政策窗口，建议关注相关投资机会。
市场表现
本周（4.19-4.25）：
- A 股房地产板块跌幅为 -1.3%，位列第 30。
- 恒生港股房地产板块涨幅为 +1.3%，位列第 8。
- 恒生物业服务及管理指数涨幅为 +1.7%。
物业指数相对表现：
- 相对恒生中国企业指数收益为 -0.6%。
- 相对沪深 300 指数收益为 +1.3%。
土地市场
本周（4.19-4.25）：
- 全国 300 城宅地成交建面 439 万㎡，环比 +20%，同比 -41%，平均溢价率 9%。
- 杭州萧山土拍创 74.4% 的高溢价率。
- 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 10827 万㎡，累计同比 -1.3%。
房企权益拿地金额前五：
- 绿城中国
- 中海地产
- 华润置地
- 建发房产
- 滨江集团
房屋成交
本周(4.19-4.25):
-
47 个城市商品房成交合计 283 万平米，周环比 -0.3%，周同比 -19.4%。
- 一线城市：周环比 +18%，周同比 -26%。
- 二线城市：周环比 +3%，周同比 -15%。
- 三四线城市：周环比 -12%，周同比 -20%。
-
22 个城市二手房成交合计 292 万平米，周环比 -2%，周同比 +18%。
- 一线城市：周环比 -9%，周同比 +23%。
- 二线城市：周环比 +6%，周同比 +23%。
- 三四线城市：周环比 -6%，周同比 +2%。
结论：新房成交同环比下滑，小阳春过后景气度延续承压；二手房成交同比维持增长，景气度稳健向上。
政策分析
中央层面：
- 总理强调以更大力度促进消费、扩大内需、做强国内大循环。
- 国务院常务会议指出要持续稳定股市，持续推动房地产市场平稳健康发展。
地方层面：
- 各地陆续出台提振消费政策，都将稳楼市纳入政策框架。
核心观点： 房地产体量大、产业链长，是扩大内需稳定经济的重要抓手。后续各地促进住房消费的政策力度有望持续加码。
政治局会议解读：
- “加紧实施更加积极有为的宏观政策”：货币及财政政策出台有望加速。
- “着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”：稳预期对稳地产至关重要。
- “增强消费对经济增长的拉动作用”：优质的物业服务、商业运营管理的企业有望获益。
- 城市更新和收购存量商品房是地产企稳的抓手，后续或将放宽部分约束条件，加快实物量落地。
投资建议
考虑到政府对于政策的态度为尽快出手，因此 5-6 月的新一轮地产政策窗口仍然可期。
推荐标的：
- 稳健经营且政策敏感型房企：
- 滨江集团
- 中国海外发展
- 建发国际集团
- 及各自对应的物业管理公司
- 地产中介：
- 贝壳（受益于政策利好落地，一二手房市场活跃度提升）
- 物管商管：
- 华润万象生活（物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红）
- 建议关注： 地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
- 宽松政策对市场提振不佳
- 三四线城市恢复力度弱
- 房企出现债务违约
延伸阅读
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