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发布时间：Wed, 13 May 2026 16:00:00 GMT
【国金证券】地产专题报告：地产止跌已通过“金三银四”考验
摘要
自2024年开年以来，房地产市场逐渐摆脱了2023年的加速下跌态势，呈现出明显的止跌回稳迹象。尽管市场曾担忧此轮行情仅为“下跌中继”，但今年“金三银四”的数据表现有力地回击了质疑：在政策相对缺位的背景下，通过需求放量、供给收缩、价格转正及租金支撑四重维度，确认了市场供需平衡的底层逆转。
正文分析
需求侧：政策缺位下的加速放量 
尽管2024年全国层面并未出台大规模刺激政策，但需求端的韧性远超预期：
- 成交数据： 26个重点城市二手房实时成交套数在去年高基数基础上实现增长。
- 增速亮眼： 3月同比增速为 16%，4月同比增速进一步扩大至 30%。
- 结论： 需求侧延续改善态势，市场内生性动力正在增强。
供给侧：挂牌量逆季节性回落 
与往年“小阳春”挂牌量激增不同，今年供需关系出现了边际改善：
- 反常态表现： 通常3-4月是挂牌旺季，但今年3月重点城市二手房挂牌量环比仅微增 0.6%，4月挂牌量更是出现了同环比双回落。
- 逻辑转换： 去年是“需求改善难抵供给放量”，今年则转变为**“需求延续改善、供给边际收缩”**，供需天平开始向卖方倾斜。
价格端：成交价率先由负转正 
随着供需关系的逆转，议价空间收窄带动了价格的企稳：
- 挂牌价收窄： 全国二手房挂牌价环比跌幅收窄至 -0.3%（此前每月跌幅常在1%以上）。
- 成交价转正： 4月全国二手房成交价环比增长 0.05%，成功实现扭负为正（3月为-0.4%）。
基本面：租金价格初步止跌回升 
租金是房价最真实的基本面支撑：
- 反弹力度： 目前全国租金已较低点反弹 0.2%。
- 对比显著： 去年同期租金仍在下跌。租金的企稳回升，为房价止跌提供了扎实的底部支撑。
深度观察：企稳的两类典型路径
报告指出，未来房价企稳将通过两种不同属性的逻辑实现：
- 路径一：消费品属性支撑（估值底部自然企稳）
- 特征： 依赖租金回报率达到合理水平，由租金止跌带动。
- 代表： 上海刚需房。
- 路径二：金融属性回归（核心城市质量溢价）
- 特征： 优质资产吸引力回升，关注改善性需求及“新好房”。
- 代表： 深圳改善房，以及杭州、苏州等高科技产业支撑的城市。
结论与展望
核心观点： 楼市已成功通过“金三银四”的压力测试。重点城市挂牌量的回落预示着供需平衡正在发生逆转。
未来预测：
预计 6-8月 二手房挂牌价环比降幅将继续收窄，并有望在 0附近 实现企稳。
风险提示
- 租金表现超预期回落；
- 宏观经济复苏不及预期；
- 地产调控政策变动超预期；
- 海外地缘政治局势的不确定性。
延伸阅读
研报PDF原文链接