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发布时间：Thu, 29 Jan 2026 00:00:00 GMT
[国金证券] 地产专题分析报告：楼市止跌回稳的前奏
摘要
2026年开年，房地产市场释放出积极信号：重点城市二手房成交持续放量，且成交价结束了自2025年6月以来的加速下跌态势。本轮改善呈现出“市场自发驱动”与“挂牌量不升反降”的特征，标志着楼市已初步具备止跌回稳的条件。
正文分析
一、 市场现状：量价双重积极变化
2026年开年以来，房地产市场在两个维度出现了显著修复：
- 成交量方面：重点城市二手房成交表现出强劲的持续放量态势。
- 价格方面：二手房成交均价跌幅明显收窄，成功终结了2025年6月以来长达半年以上的加速下跌阶段。
二、 驱动因素：短期季节性与长期估值的共振
- 短期诱因：
- 需求“跷跷板”：新房与二手房需求之间发生转换。
- 季节性效应：年初惯有的市场脉动带动了跌幅收窄。
- 长期支撑：
- 估值探底：从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等指标看，多数城市已接近底部。
- 需求企稳：核心城市的住房总需求已于 2025年实现企稳。
三、 核心差异：本轮回暖的独特信号
与历史上的阶段性回暖相比，本次市场改善具有两点本质不同：
- 非政策驱动：本轮房价跌幅放缓并非由政策利好催化，而是由市场自发力量推动。
- 缩量博弈转向：以往回暖常伴随挂牌量激增，但年初核心城市二手房挂牌量不升反降，显示供应压力正在缓解。
2026年展望：检验回稳的关键窗口
“金三银四” 将是观察市场能否真正实现止跌回稳的核心节点：
-
乐观情形：
若中国经济实现“开门红”，租金价格环比止跌，且二手房挂牌量维持去化态势。- 结论：楼市将完成下跌周期的筑底，随后不同城市、不同品类房产将步入分化走势。
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保守情形：
若租金延续跌势，“金三银四”期间挂牌量再度回升。- 结论：市场将进入新一轮**“磨底”期**。但基于已接近估值底部，预计跌幅相对有限。
结论
当前房地产市场已处于止跌回稳的前夜。核心城市总需求企稳与关键估值指标筑底构成了年内市场向好的基石。未来，若贴息政策落地、城市更新加力或物价持续回升，市场预期将进一步改善，从而真正实现止跌回稳。
风险提示
- 宏观经济改善程度不及预期；
- 地产企稳节奏慢于预期；
- 新房供给瓶颈进一步加剧。
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