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发布时间：Sat, 28 Mar 2026 16:00:00 GMT
[国金证券] 地产专题分析报告：从小阳春成色看楼市止跌持续性
报告摘要
今年地产“小阳春”成色较好，主要表现为重点城市二手房实时成交实现双位数增长。与去年政策刺激驱动不同，本轮改善属于估值底部的自然企稳。基于长期估值支撑与供需平衡改善，预计楼市不会重蹈去年覆辙，有望在今年6-8月实现筑底。
正文分析
“小阳春”数据亮眼：成交放量与改善入市
今年地产市场的复苏展现出较强的韧性：
- 成交增长：重点城市二手房实时成交在去年同期高基数的基础上，依然实现了双位数增长。
- 供给压力可控：虽然挂牌价环比降幅有所走阔，但结合挂牌量来看，整体价格调整压力相对有限。
- 信号意义：改善性住房群体积极入市，释放出市场回暖的强烈信号。
本质区别：自然企稳 vs 政策刺激
报告指出，今年与去年的市场回暖存在本质逻辑差异：
- 2023年回顾：去年的火热主要是政策刺激下积压需求的集中释放，但因房价泡沫去化不充分，回暖难以持续。
- 2024年现状：开年以来的改善属于估值底部的自然企稳。
楼市止跌回稳的两重支撑
长期因素（估值底部）：从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等指标来看，房地产市场已处于估值底部，进一步下跌空间有限。
短期因素（供需平衡）：今年供给侧压力相对较小，复刻去年加速下跌走势的概率不大，市场将在成交淡季缩量磨底。
房产的“商品属性”：租金回报率转正
将房地产类比股票，可以更清晰地观察其价值：
- PE (估值水平)：对应租金回报率，目前已基本回到合理区间。
- EPS (盈利能力)：对应租金价格，3月冰山80城租金价格环比+0.7%，为2022年以来首次转正。
- 结论：若租金价格保持修复，房子的商品属性将率先触底回升，为楼市止跌提供坚实支撑。
结论与展望
市场博弈期：
随着“金三银四”结束进入成交淡季，买卖双方将开启新一轮价格博弈。伴随成交缩量，房价可能出现小幅回落，但快速下跌的可能性较小。
筑底时间表：
预计当重点城市挂牌量再度回落并持续1-2个月后，市场将确认价格底部。预计楼市在 2024年6-8月有望正式筑底。
风险提示：
- 宏观经济改善程度不及预期；
- 地产企稳节奏慢于预期；
- 新房供给瓶颈加剧。
延伸阅读
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