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发布时间：Sun, 29 Mar 2026 16:00:00 GMT
【开源证券】房地产行业深度报告：核心城市楼市新局·北京篇
核心城市楼市新局：改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环
摘要
北京房地产市场正经历结构性变革。2025年新房成交规模有所回落，二手房市场则保持高活跃度并产生显著分流。政策端通过两次限购放松与金融支持积极畅通置换链条。市场呈现明显的**“核心区热、外围区卷”**态势，土地供应趋向“减量提质”，产品端则通过提升得房率和下探刚需面积以应对竞争。
正文
一、 市场表现：新房规模收缩，二手房持续分流
- 成交数据： 2026年1-2月北京新房成交套数同比**-5.0%，二手房成交套数同比-4.2%**。
- 新房市场： 2025年成交规模持续下降，全年成交10.4万套，同比**-11.8%，其中四季度单季同比下降达23%**。
- 二手房市场： 活跃度处于高位，2025年成交19.5万套，连续两年突破19万套，住宅成交占比超60%，对新房市场形成明显分流。
- 土地供应： 呈现**“减量提质”特征。2025年累计成交宅地61宗**，建面359万方，同比**-21%**，但核心区优质地块供应力度有所加大。
二、 政策导向：精准松绑，畅通置换链条
2025年政策面通过“降低门槛、定向支持、降低成本”三重手段协同发力：
- 金融支持： 1月及5月两次下调公积金贷款利率。
- 五环外松绑： 8月调整政策，符合条件家庭在五环外购房不限套数。
- 门槛下调： 12月非京籍社保年限由3年降至2年，同时取消首二套住房利率差别，二套房贷款相当于降息20-40BPs。
三、 项目趋势：核心区热销，刚需户型“卷”面积
- 热点区域： 热销项目高度集中于海淀、朝阳、丰台核心区。2025年新房首开去化率≥80%的项目共14个，海淀区占比最高。
- 集中度： 销售额前十名项目占比达23%，其中9个为当年入市新盘，平均去化率65%。
- 产品进化：
- 受建筑新规驱动，新房得房率显著提升。
- 刚需户型面积下探： 通州招商朝棠揽阅、昌平龙湖凌云颂等项目及2026年新盘均推出了80平以内产品，市场竞争进入白热化。
结论与投资建议
2026年北京新房市场预计将延续**“核心改善热、外围刚需卷”**的分化格局。后续企稳关键在于“小阳春”表现及二手房价格企稳。
推荐标的：
- 强信用改善型房企： 重点布局核心城市，具备改善型产品溢价能力的绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团。
- 双轮驱动型房企： 受益于地产复苏与消费双重利好的华润置地、新城控股、龙湖集团。
- 高品质物管标的： 华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
风险提示
- 宏观经济下行风险；
- 企业资金到位不及预期；
- 行业市场竞争加剧。
延伸阅读
研报PDF原文链接