作者： |
发布时间：Tue, 03 Mar 2026 16:00:00 GMT
【开源证券】房地产行业2026春季投资策略：逆境磨砺，暗藏契机
摘要
2026年房地产行业正处于从“增量时代”转向“品质时代”的关键节点。政策端释放明确转向信号，供给侧出清幅度远超销售端。随着核心城市租金回报率向国债收益率靠拢，行业底部特征愈发显著。未来市场动能将由“产业-人口-租金”的传导链条及“好房子”引起的改善性需求共同驱动。
正文
1. 2026展望：渐行渐近的行业底部 
- 政策定调： 2026开年首期《求是》杂志重磅发声，定调**“改善和稳定房地产市场预期”**，标志着政策转向与引导行业改善的清晰信号。
- 供给收缩： 本轮下行周期中，新开工面积较高点回撤 74.1%，远高于销售面积 50.9% 的回撤幅度。新开工呈现“超调”状态，供给侧出清效果显著。
- 估值锚点： 核心城市二手住宅租金回报率目前处于 1.6%-2.0% 区间，已逐步与十年期国债收益率靠拢，资产配置价值开始显现。
2. 人口与经验：人口影响有限，借鉴香港复苏模式 
- 人口误区： 研究发现房价指数与人口增长率无明显正相关（调整后的 $R^2 < 0.5$），房价的核心驱动力是适龄购房人口的经济实力与收入增长。
- 香港经验： 香港楼市预计在 2025年6月触底回暖。其复苏遵循**“产业复苏 —> 中青年引入 —> 租金回报率和利率劈叉”**的路径，这对内地核心城市具有极强的参考意义。
3. “好房子”时代：品质代差驱动改善需求释放 
- 新规落地： 住建部 2025年3月发布强制性国家标准《住宅项目规范》，在层高、隔声、电梯等维度提升要求，新建住宅将与旧有住房形成显著的品质代差。
- 存量现状： 截至2020年，我国人均住房建筑面积 37.76平米，户均间数 3.18间。市场矛盾已从“有没有”转向**“好不好”**。
- 置换需求： 约 51.8% 的住房建于 2000-2014 年间。随着房龄老龄化，更新置换需求将成为支撑市场的长期力量。
结论与投资建议
我们认为，2026年应聚焦**“政策修复、品质溢价、资产收益”**三大逻辑，重点关注以下四类标的：
核心推荐主线：
- 强信用、产品力领先房企：
- 重点关注：建发国际集团、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展、绿城中国。
- 双轮驱动及资产管理（REITs受益）：
- 重点关注：华润置地、新城控股、龙湖集团。
- 优质物管服务标的：
- 重点关注：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务。
- 房地产后服务赛道（中介服务）：
- 重点关注：我爱我家、贝壳。
风险提示
- 宏观经济下行压力超预期；
- 房企融资改善进展不及预期；
- 行业市场竞争进一步加剧。
延伸阅读
研报PDF原文链接