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发布时间：Wed, 04 Feb 2026 00:00:00 GMT
[国信证券] 房地产行业专题：香港楼市复苏的复盘、展望与借鉴
核心摘要
2025年香港楼市呈现典型的**“量在价先”复苏特征。通过复盘本轮下跌与回稳周期，我们发现“政策松绑+利率调降+人才红利”是驱动市场的核心要素。虽然本轮修复力度预计较2003年温和，但其对内地市场在税费减免、利率传导及双轨制建设**方面具有重要的借鉴意义。
正文内容
一、 2025年香港楼市：缩影与复盘 
2025年香港私人住宅市场表现强劲，市场信心显著回升：
- 成交放量： 全年成交量同比增长 21%，创下2013年以来的第二高水平。
- 价格企稳： 房价指数自3月见底后连续三个季度回升，较底部反弹 4.8%，全年录得 +3.3% 的涨幅。目前价格水平约回到2016年三季度。
- 租金新高： 租金指数全年上涨 4.3%，已超越2019年水平，创下历史新高。
二、 两轮下跌周期的深度对比 
通过比较，本轮（2021-2025）下跌性质较1997年更为温和：
- 1997-2003周期： 属于“资产泡沫破裂+金融危机”，回撤期长达 69个月，跌幅高达 66%。
- 2021-2025周期： 属于“估值回调+利率波动”，回撤期为 42个月，跌幅为 28%。
- 结论： 鉴于目前宏观环境的复杂性，预计中期复苏将呈温和态势，难以复制2003-2008年的爆发式增长。
三、 止跌回稳的三大驱动力 
香港楼市为何能在2025年成功筑底？
政策“组合拳”： 核心是以**“撤辣”**（取消额外印花税等）、按揭松绑、人才优惠及精准减税为主。通过大幅降低交易成本，扭转了刚需及新来港人才的预期。
利率传导链： 随着5月HIBOR下降带动房贷利率走低，**“租金回报率 > 房贷利率”**的局面出现。这种利差转正直接触发了成交放量，是止跌的最核心链条。
人口与收入托底：
- 人才计划： 逆转了人口流出趋势，2025上半年内地买家占比达 24%-25%，成为市场重要支柱。
- 购买力提升： 家庭月收入中位数稳定在 3万港元 左右，较2021-2022年提升约 10%。
四、 对内地市场的借鉴意义 
内地房地产面临“长期需求拐点+短期信用收缩”的双重挑战，下跌过程可能更漫长。香港经验提供的启示包括：
- 税费空间： 内地限购政策已基本放开，但交易环节税费减免仍有较大空间。
- 利率效能： 需进一步打通利率传导，缩小核心城市租金收益率与按揭利率的倒挂差距。
- 供需调节： 强化**“保障房+商品房”双轨制**建设，利用短期供给收紧调控预期。
- 内生动力： 房地产的长周期拐点，终需匹配居民偿付能力与整体经济发展水平。
总结与结论
核心结论：
香港楼市的复苏验证了**“降低持有成本”与“改善租售比”对激活需求的巨大作用。2025年的数据证明，当政策环境与金融成本**达成共振时，市场具备快速修复的能力。
风险提示：
需关注宏观经济下行超预期、全球房贷利率意外上行、人才流入速度放缓以及政策收紧带来的潜在风险。
延伸阅读
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