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发布时间：Wed, 25 Feb 2026 16:00:00 GMT
[金融街证券] 房地产行业专题报告：上海调整限购，楼市“小阳春”可期
报告摘要
1月重点城市二手房成交整体改善，北上深三地同比涨幅均超过20%。随着上海进一步放宽限购政策（社保“3改1”）及公积金贷款额度提升，市场预期显著回稳。尽管新房市场受供应下降影响表现稍弱，但二手房市场的放量有望带动整体价格企稳，楼市“小阳春”行情值得期待。
正文分析
二手房市场：成交显著回暖，重点城市领涨 
受2026年春节较晚（2月中旬）影响，1月房地产交易周期延长，无假期扰动。
- 成交套数： 多地实现同比正增长。
- 一线表现： 北京、上海、深圳三地1月二手房成交套数同比涨幅均超过20%。
- 修复态势： 深圳、杭州等地1月成交量已超过2025年12月，市场交易活跃度持续修复。
新房市场：供应端缩量，需求向二手房分流 
相比二手房的热度，新房成交改善相对滞后：
- 供应大幅下降： 重点35城商品住宅供应量同比下降超4成（批准上市仅4.11万套）。
- 需求分流： 二手房凭借价格优势和交付保障，分流了部分刚需及改善性需求。
- 观望情绪： 临近春节，部分购房者持观望态度，新房意愿短期降温。
政策利好：上海限购重磅调整，交易成本降低 
多项政策叠加，旨在稳定市场预期并降低置业门槛：
- 上海新政： 非沪籍居民及单身人士在外环内购房，社保缴纳要求从3年缩短至1年；公积金最高贷款额度从160万提高至240万。
- 税费减免： 个人出售购买不足2年的住房，增值税从5%降至3%；延续换房个税退税政策。
- 金融支持： 优化贷款政策，并推进“收购存量房用作保租房”等举措，多维度去库存。
房企动态：多元营销，春节表现平稳 
- 网签数据： 重点21城春节假期（2.15-2.23）新建商品住宅网签成交10万平米，日均成交量与去年基本持平。
- 蓄势待发： 房企积极开展营销活动，为接下来的“小阳春”行情积蓄动能。
结论与投资建议
核心结论：
2026年政策基调愈发积极，《求是》杂志强调政策要**“一次性给足”。预计全年将围绕“控增量、去库存、优供给”**展开。虽然新开工及施工链条仍有压力，但“去库存”将是重头戏。
投资建议：
- 关注具备**“去库存”能力及能提供“四代宅/好房子”**的优质房企。
- 二手房成交放量是市场企稳的先行指标，建议关注一线城市及核心二线城市的复苏节奏。
风险提示：
- 商品房销售不及预期；
- 政策调控效果不及预期；
- 商品房去库存进度不及预期。
延伸阅读
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