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发布时间：Sat, 28 Mar 2026 16:00:00 GMT
【国金证券】宏观专题分析报告：房地产市场政策底已现
核心摘要
随着房地产市场在2024年逐步回归估值底部，多数城市的租金回报率已达到合理水平。这意味着政府出台增量政策的边际收益将持平甚至超过政策成本，为今年地产政策的集中发力提供了坚实的“土壤”。
市场背景与政策取向
从近期政策表态来看，无论是中央的定调还是地方的实践，均显示出积极扩张的取向：
- 中央层面： 《求是》杂志年内两次发文，强调**“稳定房地产市场预期”**。
- 地方层面： 上海作为领头羊，宣布收储核心城区“老破小”并实施**“沪七条”**，有效带动了二手房市场的显著回暖。
五大重点政策展望
展望后市，以下五类政策有望加速落地，对市场形成有效提振：
城市更新加力 
- 核心逻辑： 强化对城中村改造和危旧住房改造的支持。
- 制度保障： 自然资源部明确**“新增建设用地优先保障民生，原则上不用于经营性地产开发”**，从制度层面为城市更新腾挪了巨大空间。
二手房“收储”模式 
- 可行性： 随着房价调整，核心区域租金回报率回归合理区间，解决了过去“收益难以平衡”的痛点。
- 案例参考： 上海已率先试点收储“老破小”；宁波、绍兴等地宣布“加价”收储，用于支持“以旧换新”。
房贷贴息政策 
- 落地情况： 目前已有南京、东莞、武汉、杭州临平等近 20个城市 推出房贷贴息。
- 政策目标： 旨在打通“一二手房置换”链条。预计未来更多城市将跟进，但中央统一安排的贴息政策仍需等待。
差异化购房补贴 
- 精准投放： 淮安市明确发放 2%-6% 的差异化购房补贴；杭州多区推出“购房+消费券”组合包，直接降低购房门槛。
公积金贷款额度提升
- 核心优势： 提额后，符合条件的家庭可将房贷利率锁定在 2.6% 的低位。
- 预期： 针对当前二手房“低总价、刚需为主”的特征，预计更多高能级城市将通过公积金提额释放潜在需求。
结论
房地产市场的“政策底”已经显现。 政策逻辑已从早期的“防风险”转向**“促回稳”**。随着租金回报率与政策成本的平衡点到达，2024年下半年至2025年将是政策效力加速显现的关键期。
风险提示
- 房地产市场止跌回稳进度不及预期；
- 政策出台的力度或节奏低于市场预期；
- 外部地缘政治不确定性超预期风险。
延伸阅读
研报PDF原文链接