[国信证券]房地产行业专题：租金收益率的陷阱

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:memo: 作者： | :date: 发布时间：Tue, 17 Mar 2026 16:00:00 GMT

【国信证券】房地产行业专题：租金收益率的陷阱 :house:

:memo: 摘要

目前市场分析中常用的表观租金收益率（当期租金/当期房价）存在局限性，因为它忽略了租金的预期变化。若未将租金增长预期纳入定价框架，单凭当期收益率往往会产生误导。

:magnifying_glass_tilted_left: 正文

1. 定价模型中的核心逻辑 :chart_decreasing:

根据基本的折现定价模型：$P_0 = A_0 / (r - g)$
房价达到均衡的条件是：表观租金收益率 + 租金预期增长率 ($g$) = 要求回报率 ($r$)。

  • 租金预期增长率 ($g$) 至关重要。
  • 在要求收益率和租金收益率相同的情况下，若租金增长率为 +2% 或 -2%，得出的房价合理性结论将截然相反。

2. 纵向分析：租金预期对房价的解释力更强 :cityscape:

观察 2023 年至今的北京、上海市场：尽管租金收益率在改善、房贷利率在下降，但房价依然出现明显下跌。

原因分析：

  • 上海： 2023-2025 年平均租金吸引力为 -7.68%（对比 2018-2022 年为 +0.91%）。
  • 北京： 2023-2025 年平均租金吸引力为 -5.88%（对比 2018-2022 年为 -2.43%）。
  • 租金预期的显著下滑是导致房价承压的主因。

3. 横向对比：北京 vs 天津的启示 :round_pushpin:

对比 2018 年至 2025 年的数据，北京与天津的租金收益率绝对水平和走势几乎一致，但房价表现差异巨大：

  • 房价跌幅（以 2017 年底为起点）：
    • 北京累计下跌：-13.8%
    • 天津累计下跌：-30.3%
  • 差异根源：
    • 北京平均租金吸引力为 -3.72%，明显优于天津的 -6.52%。

:light_bulb: 结论与投资建议

核心结论：稳住租金，才能稳住房价。 :handshake:

  • 市场研判： 当前市场租金收益率虽稳中有升，但由于租金预期仍然较低，中期来看，房价企稳或许仍需等待。
  • 投资逻辑： 仅看表观收益率是不够的，需关注租金基本面的修复及预期回升。

:warning: 风险提示

  1. 政策落地效果及后续推出强度不及预期；
  2. 外部环境变化导致行业基本面超预期下行；
  3. 房企信用风险事件引发的超预期冲击。

:light_bulb: 延伸阅读
研报PDF原文链接