[开源证券]房地产行业深度报告：房价止跌回稳系列三：鉴往知来，人口不是影响房价唯一因素

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:memo: 作者： | :date: 发布时间：Wed, 24 Sep 2025 00:00:00 GMT

房地产行业深度报告：房价止跌回稳系列三：鉴往知来，人口不是影响房价唯一因素 :house_with_garden:

摘要: 通过研究多个发达国家/地区的房价及影响因素，本报告认为房价的止跌回稳并非人口单一因素所能决定，而是货币政策、供需关系、经济预期、人口等多因素共振的结果。 中短期来看，货币政策、供需关系和经济预期可能对房价产生更显著的影响。

正文:

1. 房价走势与人口关系

  • 从 70城房价数据来看，新房和二手房价格走势趋于一致，自 2022年开始进入下跌通道。
  • 2024年三季度跌幅扩大，四季度以来在一揽子政策支撑下，房价同比跌幅收窄。
  • 本轮楼市调整中，70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过 40个月。
  • 研究 8个发达国家/地区后发现，中期房屋价格指数与人口增长率、人口数量无明显正相关关系，整体对房价的影响有限。
  • 人口增长需要转化为有效购房需求，才能对房价产生影响，而这一转化过程依赖于经济发展与居民收入的增长。

2. 海外经验：宽财政和货币政策协同发力是关键

  • 对比中国大陆和7个国家/地区房价指数发现，上世纪80年代以来，发达国家/地区房价也存在波动，且价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅，但最后均能修复企稳。

  • 2008年金融危机后，2011年以来发达国家房价指数平稳上涨。

  • 2022年3月美联储首次加息以来，房价指数均有下跌趋势。

  • 发达国家/地区房价企稳修复的关键因素包括：

    • (1) 政策：大规模量化宽松与财政刺激，如降息、QE、财政补贴等。 :money_bag:
    • (2) 金融：大幅压降抵押贷款利率，降低购房门槛。 :chart_decreasing:
    • (3) 供应：减少卖地和开工，主动降低库存。 :building_construction:
    • (4) 需求：构建依赖真实居住需求、减少投机属性，并通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制。 :bullseye:

  • 稳定的政策预期、较低的利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量。

结论与投资建议:

我们认为，房价的止跌回稳从来不是人口单一因素的作用，而是货币政策、供需关系、经济预期、人口多因素共振的结果。 适龄购房人口在长周期会影响房价，但中短期看货币政策、供需关系、经济预期三方面影响或更为显著。

推荐标的：

  1. 布局城市基本面较好、产品力领先的强信用房企：建发国际集团、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展
  2. 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地、新城控股、龙湖集团
  3. “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务
  4. 二手房渗透率持续提升，房地产后服务赛道前景广阔：我爱我家、贝壳

风险提示:

  • 宏观经济下行
  • 资金到位不及预期
  • 行业竞争加剧 :warning:

:light_bulb: 延伸阅读
研报PDF原文链接