作者： 财联社记者 周晓雅|
发布时间：2025-05-21 16:58:49
公募REITs 新产品上市再现涨停潮，基金经理紧急提示风险 
摘要： 2025年公募REITs市场持续火热，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日即涨停，引发市场高度关注。基金经理提示三大风险，呼吁投资者理性投资。年内公募REITs平均涨幅已超 17%。
正文：
今日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT 迎来上市首个交易日，开盘即封死涨停板，截至收盘，涨幅锁定 29.99%，收报 3.554元，换手率仅为 0.69%。 
- 为何上市首日即如此火爆？此前认购阶段，该REIT的网下认购倍数已创下历史新高。
面对如此热情的市场，基金经理也提示了公募REITs可能存在的三大风险：
- 价格波动风险： 二级市场价格可能因短期炒作和情绪波动而大幅偏离资产净值。流动性相对较弱，大额交易可能加剧价格震荡。
- 高额溢价风险： 基金经理表示：“REITs二级价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派率，侵蚀投资收益。”
例如，华泰苏州恒泰租赁住房REIT，二级价格每上涨1%，测算的净现金流分派率对应下降约1%。 - 基础设施运营风险： 租赁住房行业易受政策、经济和市场环境等多重因素影响，存在不确定性。
值得注意的是，该REIT此前网下认购倍数高达 216.91倍，公众认购倍数为 829.78倍，足见市场追捧程度。 
事实上，2025年内已有多只公募REITs产品上市首日涨停。年内上市的 7只 公募REITs首日涨幅均在 10%以上，其中 5只 触及涨停，新上市产品平均涨幅达到 25.29%。
公募REITs的热度不仅限于新产品。同日，易方达华威市场REIT 因累计涨幅达 71.39% 偏离基准价首次达到70%停牌一日，复牌后投资人2025年度净现金流分派率预测值下调至 3.57%，而 红土创新深圳安居REIT 累计涨幅达到 52.78%，也因此停牌1小时。 
截至目前，已上市的 66只 公募REITs年内悉数上涨，全市场公募REITs平均涨幅为 17.02%，中证REITs全收益指数今年以来涨幅为 12.00%。
从底层资产类别来看，消费基础设施类REITs 表现最为抢眼，华夏大悦城商业REITs 年内涨幅达到 52.08% 领涨市场。
展望未来，西部证券固定收益首席分析师姜珮珊认为，在固收类资金欠配背景下，REITs具备较高的投资价值，驱动REITs二级市场价格上涨的核心因素仍然是业绩。 
结论：
公募REITs市场在2025年表现强劲，但也伴随着一定的风险。 投资者应关注价格波动、高溢价和基础设施运营等潜在风险，理性评估，切勿盲目追高。 投资者应深入研究底层资产的运营情况，做出明智的投资决策，关注业绩稳定性较强的保租房和消费板块。 
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