[莱坊]房地产Q4 2025第四季度2025年：强大的城市 城市吸引力，办公楼市场，人力资源趋势

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:memo: 作者： | :date: 发布时间：Wed, 04 Mar 2026 16:00:00 GMT

:cityscape: 莱坊 (Knight Frank) 2025年第四季度房地产报告：强大城市、办公空间与人力资本新动态

:clipboard: 摘要

本报告深入探讨了2025年第四季度全球房地产市场的核心驱动力。重点分析了**“强力城市” (Strong Cities)** 在宏观经济波动中的韧性，评估了办公楼市场的结构性转型，并揭示了人力资源趋势（如混合办公与人才留存）如何重新定义未来商业地产的需求格局。

:globe_with_meridians: 一、 城市吸引力：核心城市的韧性与复苏

在全球经济复苏背景下，核心枢纽城市展现出强大的吸引力。

  • 核心城市表现： 具备高度互联性和多元化产业结构的“超级城市”继续吸引资本流入。TOP 10 核心城市的商业地产投资额环比增长了 12%。
  • 基础设施红利： 交通网络（尤其是低碳出行）和智慧城市技术的普及，成为提升城市竞争力的关键指标。
  • 人口回归： 随着企业回归办公室（Return-to-Office）政策的强化，核心商业区（CBD）的日间人流量已恢复至疫情前 85%-90% 的水平。

:office_building: 二、 办公楼市场：品质至上的结构性分化

办公楼市场不再是单一的供需逻辑，而是向**“高品质、绿色化、体验化”**演变。

  1. 品质溢价（Flight to Quality）：
    • 甲级写字楼（Prime Office） 需求保持强劲，租金水平较去年同期上涨 4.5%。
    • 相比之下，设施陈旧的乙级办公楼面临空置率上升的挑战，部分地区空置率突破 18%。
  2. ESG 与可持续发展：
    • 拥有绿色认证（如 LEED, WELL）的建筑在租赁市场上更具优势。70% 的跨国企业明确表示，未来将只租赁符合高环境标准的办公空间。
  3. 灵活空间占比：
    • 企业对灵活办公空间的需求持续增加，预计到2025年底，灵活办公将占据总办公面积供应的 15%。

:busts_in_silhouette: 三、 人力资源趋势：以人为本的办公场所变革

房地产决策已不仅仅是财务决策，更是人才留存战略的重要组成部分。

  • 混合办公模式定型： 调研显示，65% 的雇主已确立了“3+2”或“4+1”的混合办公制度，办公空间的设计正从“工位堆砌”转向“协作枢纽”。
  • 员工体验（Employee Experience）： 现代办公空间通过增加健身房、冥想室和高品质餐饮，致力于提升员工的入办率。
  • 人才争夺战： 靠近人才高地的地理位置（如大学城或科技集群周边）成为科技与医疗行业选址的首选。人才可达性对选址决策的影响权重已超过成本控制。

:light_bulb: 结论与展望

  1. 投资策略： 投资者应关注**“具有强抗风险能力的核心城市”**，并重点配置符合 ESG 标准的绿色资产。
  2. 企业建议： 企业需重新审视其空间需求，通过数字化手段优化办公利用率，将办公室打造为企业文化和人才凝聚的核心场所。
  3. 数据亮点：
    • 预计2025年全球主要办公市场租金将保持 3%-5% 的温和增长。
    • ESG 改造将成为存量物业资产增值的主要途径。

:round_pushpin: 莱坊研究部 (Knight Frank Research)
:date: 2025年Q4

:light_bulb: 延伸阅读
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