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发布时间：Mon, 15 Jun 2026 16:00:00 GMT
【国信证券】房地产行业2026年中期投资策略：关注数据边际转好带来的估值修复空间 
【摘要】
2026年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，基本面出现积极变化，尤其是**房价“二阶导转正”**特征显著。行业正处于从“预期修复”向“基本面验证”过渡的关键阶段。尽管投资与新开工仍承压，但需求侧与价格端的企稳释放了积极信号。预计下半年新房销售跌幅将进一步收窄，新开工有望实现正增长。
【正文】
一、 上半年回顾：基本面边际转好，房价跌幅收窄 
上半年市场运行特征较过去几年出现明显改善：
- 成交端： “小阳春”成色足，二手房成交维持高位，传统淡季表现超预期。
- 价格端： 二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市率先企稳，房价“二阶导转正”（即跌速放缓并趋向平稳）。
- 结构与租赁： 改善型需求带动置换链条修复；核心城市租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期提供支撑。
二、 行业现状：由“预期修复”向“基本面验证”过渡 
目前行业最悲观的阶段或已过去。下半年需重点关注：
- 成交量增长的持续性；
- 房价企稳范围是否能进一步扩散；
- 租金回升能否带动基本面形成正向循环。
三、 下半年展望：核心数据筑底，开工有望回升 
当前市场呈现**“源头淤积”型**库存结构，总库存中土地库存占比超六成。
针对2026年全年的核心指标预测如下：
- 销售金额： 预计为 7.7万亿元（同比 -8.3%）；
- 销售面积： 预计为 8.3亿平方米（同比 -5.4%），跌幅小幅收窄；
- 新开工： 受益于低基数及市场回暖，有望实现正增长；
- 竣工面积： 受期房库存不足影响，预计为 4.7亿平方米（同比 -20%）；
- 房地产投资： 预计为 7.5万亿元（同比 -9%）。
【结论与投资建议】
投资逻辑：地产股演绎的三阶段
在数据不出现二次探底的前提下，地产股将经历以下阶段：
- 第一阶段“没那么差”： 目前股价折价已过度计入悲观预期，数据持续向好将带动“空转多”提振股价。
- 第二阶段“底部确认”： 房价止跌成为共识，房企资产减值压力明确降低。
- 第三阶段“房价向上”： 估值体系从PB（市净率）逐渐向PE（市盈率）参考过渡。
投资评价与推荐标的
- 行业评级： 维持 “优于大市” 评级。
- 核心策略： 优选折价充分、拿地积极、风险出清彻底的标的。
- 建议关注个股：
- 开发类： 中国金茂、越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外宏洋集团、招商蛇口。
- 服务类： 贝壳-W。
风险提示
- 政策落地效果或后续强度不及预期；
- 外部环境恶化导致基本面超预期下行；
- 房企信用风险事件的超预期冲击。
延伸阅读
研报PDF原文链接