作者： 陈立,于怡然|
发布时间：Fri, 17 Jan 2025 00:00:00 GMT
房地产：2024年度土地市场复盘投资要点 
摘要
2024年，中国土地市场经历了从集中供地到回归市场化的转变。政策层面通过取消地价上限、降低参拍门槛等措施，激发市场活力。土地供给和成交数据显示，三线城市率先回暖，成交楼面均价保持平稳，溢价率略有回落。本轮房地产市场复苏中，土地市场的持续改善是市场复苏的关键。
正文 
政策：2021到2024年，土拍政策从集中供地到回归市场化 
2021-2024年，中国土地市场政策经历了显著变化。2021年，为应对土地市场过热，自然资源部推出了“两集中”供地、设定土拍溢价率上限等措施。然而，2023年9月起，各地因城施策，取消地价上限、降低参拍门槛，推动土地出让回归市场化。
量：2024年土地市场供需探底，三线城市成交初现回暖 
- 土地供给：2024年，百城宅地供应建面4.5亿㎡，同比降低26.8%。一二线城市供给持续下降，而三线城市供给同比+6.3%。
- 土地成交：2024年，百城宅地成交建筑面积3.7亿㎡，同比降低17.6%。三线城市成交增速回暖，算术平均法下同比+12.6%。
价：2024年成交楼面均价平稳，各城市能级增速分化 
- 楼面价：2024年，百城宅地成交土地楼面均价5369元/m²，同比下跌9.5%。一线/二线/三线同比变动+45.6%/-4.2%/-0.8%。
- 溢价率：2024年，百城宅地土拍溢价率4.1%，较2023年回落0.5pcts。一线/二线/三线溢价率分别为4.7%/2.6%/3.0%。
三线土地供给出清更为明显，于本轮市场中率先复苏 
- 市场复苏线索：
- 三线城市土地市场供给出清更为明显，率先复苏。
- 三线城市土地价格调整显著，促使市场以价换量。
- 部分三线城市存在城投托底行为，对数据有一定支撑。
结论 
本轮房地产市场复苏中，土地市场的持续改善是市场复苏的前提。目前，土地市场整体热度偏低，但随着销售端回稳，有望迎来整体回温。
风险提示 
- 融资环境收紧超预期
- 土地调控收紧超预期
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